TIPOS DE LISTADO

Actualmente, en Colombia existen tres tipos de listados inmobiliarios: Listados Abiertos, Listados Exclusivos y Listados Múltiples.

  1. Listados Abiertos

Los listados abiertos son aquellos listados en los que el propietario lista su propiedad abiertamente con múltiples agentes. No hay una guía del número de agentes que pueden representar un listado abierto. Los listados abiertos son atractivos para los propietarios ya que les permite tener a muchos agentes trabajando en vender su casa simultáneamente. Desafortunadamente, este método no resulta en una rápida y efectiva forma de vender una propiedad debido a que el agente se encuentra desmotivado por el alto grado de competencia generada entre ellos. Además, el agente tiene muy poca seguridad económica por el trabajo realizado en tratar de vender la propiedad. Incluso se puede dar el caso de que a pesar de que el propietario ha contratado los servicios de un corredor inmobiliario, busque su propio comprador.

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  1. Listados Exclusivos

A menudo se piensa que el agente se siente atraído o tiene preferencia por listar listados en exclusiva, ya que el propietario acuerda en otorgarle sólo a un agente o corredor de bienes raíces el derecho de vender su propiedad. Con los listados exclusivos los corredores se sienten seguros de que ellos serán los únicos individuos que recibirán la comisión por la venta de la propiedad. Desafortunadamente, los propietarios se desalientan en firmar sus propiedades en este tipo de listados porque reduce la exposición de sus propiedades en el mercado.

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  1. Listados Múltiples

El listado múltiple fue desarrollado para integrar los beneficios del listado abierto y del listado exclusivo. El listado múltiple requiere que el propietario liste su propiedad sólo con un agente, garantizando al agente el derecho a recibir la comisión por la venta del inmueble, si este es vendido dentro del plazo de vigencia de la lista. A diferencia del listado exclusivo, el listado múltiple asegura una amplia cobertura de mercado y cualquier agente tiene el derecho de vender la propiedad. El sistema de listados múltiples asegura que existan dos agentes: el agente que lista la propiedad y el agente que vende la propiedad y ambos comparten una comisión. El agente que lista la propiedad representa al propietario o vendedor y es responsable de publicitar la propiedad y atraer atención a la misma, mientras que el agente que vende representa al comprador y es responsable por encontrar un inmueble que satisfaga las necesidades de su cliente. El MLS® ofrece una incomparable exposición de propiedades al mercado, ya que los listados son publicados en una base de datos a la que ambos agentes y el público tienen acceso.

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¿QUÉ ES EL MLS®?

El MLS® es un servicio que consolida los listados de inmuebles (en una bolsa inmobiliaria común), para la venta y/o alquiler de todos los agentes de bienes raíces con licencia que pertenezcan a una asociación. El objetivo del MLS® es que todos los agentes inmobiliarios que pertenecen a una misma área y asociación puedan compartir información de sus listados en una única base de datos dónde puedan buscar, compilar información de mercado y presentar información que garantice una mayor exposición a todos los agentes inmobiliarios y profesionales de bienes raíces.

¿CÓMO FUNCIONA EL MLS®?

Este servicio se basa en la colaboración entre profesionales inmobiliarios para compartir sus inventarios de inmuebles, de modo que cualquier asociado del MLS® pueda comercializar (vender y/o alquilar) el inmueble de otro asociado. El MLS® se rige por un código de conducta que todos los asociados deben respetar, y que regula el correcto funcionamiento del sistema, estableciendo normas de colaboración entre los asociados.

BENEFICIOS DEL MLS®

Las asociaciones de bienes raíces de Norte América (Estados Unidos y Canadá) se crearon para que los listados múltiples sean exitosos. Estas asociaciones permitieron el intercambio de información entre agentes para asegurar que los listados obtuvieran una amplia exposición al mercado. Actualmente, el Multiple Listing Service® (Servicio o Sistema de Listado Múltiple por sus siglas en Castellano) proporciona un medio de intercambio de datos avanzado en donde todos los miembros de una asociación (en nuestro caso, los inmobiliarios afiliados a Lonja de Propiedad Raíz de Bogotá) pueden acceder rápidamente a información sobre listados MLS®. Este sistema es muy exitoso porque los propietarios saben que, al listar su propiedad en el MLS®, obtendrán total exposición al mercado. El MLS® garantiza a los agentes una compensación, a los propietarios una vasta exposición en el mercado y los clientes potenciales una detallada lista y completa lista de propiedades para la venta. El MLS® es un modelo de negocios en el que todos se benefician.

Seguridad en las Comisiones

Los listados múltiples fueron creados para garantizar la obligación de pagar la comisión, por esta razón los listados múltiples son similares a los listados exclusivos, pues proveen el pago indiscutible de la comisión por la venta del inmueble. El agente que lista la propiedad no está obligado a demostrar ante el vendedor que él fue el que obtuvo la venta.

Exposición en el Mercado para los Vendedores o Propietarios

Los listados múltiples crean una óptima cobertura de mercado para los vendedores, que va más allá de los listados exclusivos, e incluso más lejos de lo que se puede alcanzar a través de los listados abiertos con el uso de diferentes agentes. Por definición un listado múltiple es abierto a todos los agentes de venta (por lo que se llama múltiple), lo que significa que, cuando se firma un listado múltiple, efectivamente se está dando un listado exclusivo a toda la comunidad de bienes raíces.

Conveniencia para los Compradores

Mediante la consolidación de todas las propiedades para venta en un solo lugar (un sitio web nacional), resulta más fácil y más conveniente para los compradores buscar y comprar la casa ideal.

Eficiencia del Mercado

El MLS® promueve fuertemente la cooperación entre todos los agentes, esto mejora la productividad de la industria de bienes raíces y reduce actividades ineficientes, redundantes e inútiles.

Transparencia del Mercado

El MLS® crea una base de datos de precios de ventas reales, por lo tanto, el valor real del mercado es mejor entendido y comprendido por agentes, vendedores y compradores.

Especialización del Agente

El modelo de negocio MLS® hace posible que los agentes trabajen como se sientan más cómodos, incluso siendo vendedores solamente o captadores únicamente, según sean sus preferencias y habilidades.

Representación de un Agente Independiente

El modelo de negocios MLS® hace posible que, tanto el vendedor y el comprador, sean representados a lo largo de todo el proceso de venta por un agente a quien conocen y en quien confían. Esto crea seguridad en el mercado y facilita las negociaciones que conducen a una venta.

Reportes

Una base de datos MLS® contiene registros completos y detallados de listados y de ventas de los que se pueden generar cualquier tipo de reportes e informes. Estos reportes pueden identificar tendencias en el mercado y facilitar una apropiada información para la toma de decisiones.

Lanzamiento de Herramientas de Cómputo

La presencia de la base de datos computarizada MLS® facilita llevar la tecnología informática al proceso de compra y venta de inmuebles. Por lo tanto, los agentes inmobiliarios que usan un MLS® tienen acceso a mapas, formularios, correos electrónicos automáticos, listas de correos, seguimiento de clientes potenciales, programación de citas y herramientas de apoyo similares, que mejoran la calidad y eficiencia de sus servicios.

Fortalecimiento del Rol de la Asociación

El MLS® fortalece el rol de la asociación que provee el servicio de MLS® y con el tiempo lleva al 100% de los agentes de bienes raíces a pertenecer a la asociación. Esto mejora la industria ya que la asociación está en una posición más fuerte e influyente para hacer cumplir las normas de comportamiento para todos los agentes en ejercicio y para proteger sus intereses colectivos.

¿QUÉ SE NECESITA PARA INSCRIBIR MI INMUEBLE AL MLS® CON LUIS F. CAMACHO & CÍA SAS?

  1. Contrato de Corretaje Inmobiliario en Exclusiva y/o Mandato de Venta Múltiple

Este documento describe las expectativas y requerimientos del Vendedor o Propietario y del Agente que lista. El acuerdo protege ambas partes. El acuerdo de listado múltiple describe las expectativas y obligaciones de las partes interesadas tales como:

  • La propiedad a ser listada, el periodo de lista, y el nombre del vendedor y del agente que lista.
  • El vendedor se compromete a pagar al agente que lista la comisión que se especifica en el acuerdo si la propiedad es vendida dentro del periodo de lista.
  • El agente que lista debe trabajar en cooperación con todos los miembros participantes del MLS en un esfuerzo por vender la propiedad.
  • El agente que lista listará la propiedad en el MLS® y mantendrá la lista en un estado activo hasta que esta sea vendida, o hasta que el contrato expire.
  • El vendedor entiende que el agente que lista asignará un porcentaje de su comisión al agente cooperante si este agente representa al comprador.
  • El agente que lista no aceptará una remuneración de parte del comprador sin el conocimiento y consentimiento del vendedor o propietario.
  • El vendedor es el propietario registrado legalmente en derecho a vender la propiedad.
  1. Formulario de Entrada de Datos o Inventario

El formulario de Entrada de Datos equivale al inventario de la propiedad y debe ser completado y firmado, tanto por el vendedor o propietario, y el agente captador de la lista. El agente captador luego de haber negociado el precio de lista y firmado el contrato de corretaje, deberá tomar el inventario de la propiedad, llenar el formulario de Entrada de datos y firmarlo tanto el propietario como el agente.

La firma del Formulario de Entrada de Datos por ambas partes debe ser antes de que el agente ingrese la información al sistema. Este formulario contiene muchos campos que detallan a una propiedad, está diseñado para ser muy exhaustivo y completo ya que su función es describir a profundidad una propiedad. Esto se hace para el beneficio de los usuarios del sistema MLS®, tanto el agente de venta, como el público que usa la página web del MLS. Tanto los compradores potenciales como los agentes de venta necesitan obtener la mayor información posible para determinar si vale la pena ver la propiedad. Los agentes de venta necesitan una descripción detallada de la propiedad, con el fin de filtrar de manera más eficiente los listados y seleccionar aquellos que mejor cumplan con los intereses de sus compradores. Los listados incompletos tienen menor probabilidad de atraer una atención positiva.

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